Вопросы по отсрочке арендной платы в 2020 из-за короновируса

Ответы на самые популярные вопросы по поводу отсрочки арендной платы в 2020 году в связи с распространением коронавирусной инфекции.

Ситуация с коронавирусной инфекцией в отдельном освещении не нуждается: о ней и так всем известно. Она сильно ударила по бизнесу. Предприниматели сейчас оказались в положении, когда уровень доходов резко сократился, а расходы остались. В связи с этим возникают вопросы по поводу того, что делать с арендной платой.

1. Предприятие закрыто согласно распоряжению главы региона о повышенной готовности. Трактуется ли это как обстоятельства непреодолимой силы, то есть как форс-мажор по договору аренды? Вопрос в первую очередь касается выплаты.

   На этот вопрос нет однозначного ответа. Если проанализировать указы глав ряда регионов, то можно увидеть, что такое обстоятельство относится к форс-мажору. А это значит, что не наступает ответственность за неисполнение. То есть штрафы и пеня не начисляются.

   Но согласно закону и по сложившейся судебной практике к обстоятельствам непреодолимой силы, то есть к форс-мажорам, не относятся предпринимательские риски. А это касается ухудшения экономического состояния, финансово-экономического кризиса, нехватки денежных средств у участника договора.

   Одним словом, обязательства по договору остаются в силе. Но арендодатель не может применять санкции. Так что худшего сценария можно не опасаться.

2. Арендуемое имущество находится в федеральной собственности. Как получить отсрочку по арендной плате в этом случае?

   Чтобы получить отсрочку, арендатору в такой ситуации нужно обратиться с письменным заявлением в территориальный орган Федерального агентства по управлению госимуществом (Росимущество) и попросить об отсрочке.

   Согласно п. 1. Распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 г. № 670-р. «Об отсрочке арендных платежей по договорам аренды федерального имущества для субъектов малого и среднего предпринимательства» в течение 3 рабочих дней со дня обращения субъекта заключается дополнительное соглашение. Именно оно предусматривает отсрочку арендной платы в 2020 году и выплату равными частями – в 2021.

   В дополнительном соглашении могут быть оговорены другие условия, которые предложены арендаторам. Но в таком случае требуется согласование.

3. Имущество находится в региональной и муниципальной собственности. Как получить отсрочку?

   Нужно обратиться с письменным обращением к арендодателю – органу государственной власти субъекта РФ или органу местного самоуправления с заявлением. В такой ситуации необходимо руководствоваться статьёй 19 Федерального закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98-ФЗ).

   Итак, по данной статье арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, которое предусматривает отсрочку уплаты арендной платы в 2020 году. Это связано с тем, что на территории субъекта РФ был введён режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. И такое решение властей привело к невозможности пользоваться арендованным имуществом. Именно поэтому и предоставляется отсрочка.

   Обратите внимание на Постановление Правительства № 439. В нём арендодателям рекомендовано уменьшить арендную плату за недвижимость с учётом того, что арендаторы по факту не осуществляют деятельность. Также нужно учитывать продолжительность рабочих дней, которые вводятся указами Президента РФ.

   Отсрочка может предоставляться в объёме 50% за соответствующий период с момента прекращения режима повышенной готовности или ЧС и до 01.10. 2020 года.

4. Имущество находится в собственности у юридического лица или индивидуального предпринимателя. Как получить отсрочку?

   В этом случае в качестве арендодателя выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. И по закону к нему надо обратиться с письменным заявлением.

   Права арендатора тоже защищены. Защита предоставляется по закону № 98-ФЗ. Итак, в нём сказано, что арендодатель обязан подписать со второй стороной дополнительное соглашение. По нему предусматривается отсрочка уплаты в 2020 году.

   Это происходит потому, что арендованное имущество по сути невозможно использовать из-за введения режима повышенной готовности или ЧС. Также стоит принимать во внимание Постановление Правительства № 439. В нём сказано об отсрочке.

   В частности, арендодателям рекомендуется предусмотреть уменьшение арендной платы на 50% с того момента, как режим повышенной готовности или ЧС будет снят и до 1 октября 2020 года. Это связано с тем, что арендаторы фактически не осуществляли свою деятельность.

   Правительство также рекомендует обратить внимание на нерабочие дни. Они установлены Указами Президента РФ.

   Важный момент: уменьшение арендной платы рекомендовано. То есть окончательное решение в любом случае принимает арендодатель. Так что заставить его снижать плату в 2 раза вторая сторона не может.

5. Допустим, арендодатель добросовестно предоставил отсрочку по уплате арендной платы. Может ли он рассчитывать на поддержку? В чём она будет выражаться? Аналогичное в отношении снижение платы. Вопрос касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

   Разобраться в этих вопросах можно. Для этого нужно обратить внимание на Постановление Правительства № 439. В них расписаны требования к руководителям органа государственной власти субъектов РФ и к органам местного самоуправления предоставить ИП и юридическим лицам разную поддержку.

   Стоит понять, о чём идёт речь. Это: уплата налога на недвижимость, земельного налога, аренды на землю по этому объекту, налога на имущество физлиц. Такая поддержка касается только добросовестных арендодателей, которые дали отсрочку или существенно снизили арендную плату. И сама поддержка будет распространяться на тот же период, на который дана отсрочка или сделано снижение.

   Нужно отметить, что в регионах сейчас идёт активная работа над этим вопросом. Многие уже его урегулировали на законодательном уровне.

   Например, есть Постановление Правительства Москвы № 273-ПП от 31.03. 2020. Там сказано, что если арендодатели снизили минимум в 2 раза арендную плату, то им положена компенсация за счёт налоговых послаблений. И опять предполагается привязка к конкретному временному периоду.

   Что же касается получения такой поддержки, то для этого нужно обратиться к руководителю органа государственной власти или местного самоуправления. Причём ориентироваться надо на то, где именно зарегистрирована недвижимость. В заявлении следует указать, на каком именно основании такое лицо претендует на получение поддержки.

   Например, если была снижена арендная плата, то по этому поводу составляется обычно дополнительное соглашение. И его копию необходимо приложить к заявлению. А в самом обращении на такой документ стоит сослаться.

6. Арендодатель не хочет давать отсрочку. Он указывает на то, что вид деятельности арендатора не относится к тем отраслям, которые больше всего пострадали.

   Чтобы разобраться с этим моментом, надо обратить внимание на Постановление Правительства РФ № 434 от 3 апреля 2020 года. Там утверждён перечень отраслей российской экономики, которые больше всего пострадали от ухудшающей ситуации в условиях постоянного распространения коронавируса.

   Но если внимательно изучить документ, то можно обратить внимание на следующее: такой перечень используется для закона «О Центральном банке» и не имеет отношения к аренде.

   Одним словом, согласно ст. 19 закона № 98-ФЗ арендодатель должен оформить дополнительное соглашение. Оно предусматривает отсрочку арендной платы за 2020 год. Такая отсрочка даётся, потому что арендованное имущество из-за режима повышенной готовности или режима ЧС нельзя использовать.

7. Арендодатель отказывается менять условий договора. Он также не хочет расторгать его на справедливых условиях. Что делать?

   Ситуация для многих сложилась непростая. Арендодатели тоже оказались под финансовым ударом. Поэтому они нередко отказываются расторгать договоры или менять условия.

   Тем не менее защищать свои интересы всё же стоит. Для этого надо обратиться в суд с иском. Сейчас это сложно по чисто организационным моментам. Но учтите, что арбитражные суды продолжают работать в удалённом режиме. И они принимают заявления в электронном виде.

Из-за происходящего в мире российские предприниматели оказались в сложной ситуации. Им приходится объективно трудно: резкое падение доходов сочетается с сохранением основной массы расходов. Но государство обещает бизнесу поддержку. И её реально получить. Осталось только разобраться, как это сделать. Если у вас сохранились или возникли вопросы, обращайтесь! Предоставим развёрнутый ответ.

Информация актуальна на 15.04.2020.